在面對(duì)爛尾樓問題時(shí)，購(gòu)房者往往陷入困境，既拿不到房，又背負(fù)著銀行貸款。然而，隨著法律制度的不斷完善，購(gòu)房者有了更多的法律武器來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。本文將結(jié)合最新判例，為爛尾樓業(yè)主提供一份詳細(xì)的退房退款指南。

一、了解法律依據(jù)

1.1 最高人民法院批復(fù)

2023年4月20日，最高人民法院就河南省高級(jí)人民法院的請(qǐng)示，做出了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》。該批復(fù)明確規(guī)定，在房屋無(wú)法交付且無(wú)交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。這為爛尾樓業(yè)主退房退款提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。

1.2 相關(guān)司法解釋

• 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
• 第二十一條第二款：商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

  二、準(zhǔn)備退房退款訴訟

  2.1 收集證據(jù)

  在提起訴訟前，業(yè)主需要收集充分的證據(jù)，包括：

• 購(gòu)房合同：證明與開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系。
• 付款憑證：如首付款收據(jù)、銀行貸款憑證等，證明已支付的款項(xiàng)。
• 爛尾證據(jù)：如施工現(xiàn)場(chǎng)照片、新聞報(bào)道、政府部門公告等，證明樓盤爛尾的事實(shí)。

  2.2 書面通知開發(fā)商

  在提起訴訟前，業(yè)主應(yīng)書面通知開發(fā)商解除合同，并要求退款。若開發(fā)商不同意，再向法院提起訴訟。書面通知應(yīng)明確解除合同的理由和要求，并保留好送達(dá)憑證。

  2.3 撰寫起訴狀

  起訴狀應(yīng)詳細(xì)闡述事實(shí)理由，明確訴訟請(qǐng)求，包括但不限于：

• 解除《商品房買賣合同》和《按揭貸款合同》。
• 要求開發(fā)商返還已支付的首付款、已償還的貸款本息。
• 要求開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款本息的償還責(zé)任。

  三、訴訟流程及注意事項(xiàng)

  3.1 提起訴訟

  向房屋所在地法院提起訴訟，提交起訴狀及證據(jù)材料。法院將審查材料，決定是否受理案件。

  3.2 訴訟過(guò)程

  在訴訟過(guò)程中，業(yè)主需要證明開發(fā)商違約與樓盤爛尾之間的因果關(guān)系。法院將依法進(jìn)行審理，并做出判決。

  3.3 注意事項(xiàng)

• 將銀行列為第三人：在提起訴訟時(shí)，務(wù)必將銀行列為第三人，要求解除貸款合同，由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款責(zé)任。
• 關(guān)注開發(fā)商資產(chǎn)狀況：勝訴后，能否順利拿到退款取決于開發(fā)商的資產(chǎn)狀況。業(yè)主應(yīng)關(guān)注開發(fā)商的資產(chǎn)狀況，以便在判決后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

  四、實(shí)際案例解析

  4.1 江蘇連云港判例

  2020年11月，柏某、楊某娟與江蘇連云港某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》。后因開發(fā)商逾期未交房，兩人訴至法院。法院判決解除購(gòu)房合同和貸款合同，判令開發(fā)商返還已支付款項(xiàng)，并承擔(dān)剩余貸款本息。該判例貫徹了“誰(shuí)違約誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的原則，為爛尾樓業(yè)主退房退款提供了重要參照。

  

  4.2 南京珠江四季悅城案例

  南京珠江四季悅城項(xiàng)目因總承包商資金鏈斷裂導(dǎo)致停工。在南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的協(xié)調(diào)下，成功實(shí)現(xiàn)了業(yè)主退房退款。該案例表明，政府協(xié)調(diào)、監(jiān)管賬戶資金充足、業(yè)主積極維權(quán)是退房退款成功的關(guān)鍵因素。 圖：南京珠江四季悅城項(xiàng)目（示例圖片，alt文本包含關(guān)鍵詞）

  五、常見問題解答（FAQ）

  Q1：開發(fā)商破產(chǎn)清算，還能拿到退款嗎？

  A：若開發(fā)商破產(chǎn)清算，購(gòu)房者的退款請(qǐng)求權(quán)將轉(zhuǎn)化為債權(quán)。在優(yōu)先權(quán)保障下，購(gòu)房者仍有機(jī)會(huì)獲得退款，但具體金額和時(shí)間取決于清算結(jié)果。

  Q2：只支付了部分房款，能否主張退房退款？

  A：可以。只要在一審法庭辯論結(jié)束前完成余款支付，同樣適用退房退款政策。

  Q3：貸款利息損失由誰(shuí)承擔(dān)？

  A：根據(jù)法院判決，貸款利息損失應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。但在實(shí)際操作中，部分開發(fā)商可能只同意退房款，不同意承擔(dān)貸款利息。此時(shí)，業(yè)主需要繼續(xù)通過(guò)法律途徑維權(quán)。

  六、結(jié)語(yǔ)

  爛尾樓問題困擾著眾多購(gòu)房者。隨著法律制度的不斷完善和判例的積累，購(gòu)房者有了更多的法律武器來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。本文提供的退房退款指南結(jié)合了最新法律判例和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，希望能幫助爛尾樓業(yè)主順利退房退款，維護(hù)自身合法權(quán)益。在面對(duì)爛尾樓問題時(shí)，業(yè)主應(yīng)保持冷靜，積極收集證據(jù)，依法維權(quán)。