案例背景

近年來，隨著城市化進程的加速和消費者需求的多元化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇。然而，在繁榮背后，越來越多的商場卻開始遭遇被市場拋棄的命運。這些商場或因地理位置不佳、或因經(jīng)營不善、或因消費習慣改變而逐漸失去市場競爭力。本文將以上海、包頭、合肥等地的商場為例，深入分析商場被棄現(xiàn)象背后的原因及應對策略。

面臨的挑戰(zhàn)/問題

商業(yè)供給過剩

以上海為例，這座城市的人均商業(yè)面積僅次于迪拜，是東京的3倍。盡管商業(yè)持續(xù)爆發(fā)，但社會消費品零售總額的增速卻為負，意味著消費欲望并未隨商場數(shù)量的增加而快速膨脹。商業(yè)供給過剩導致部分商場難以維持正常運營，如閔行吳中路的愛琴海購物中心，室外商鋪空置率幾乎達到90%以上。

消費習慣改變

隨著電商的興起和消費者購物習慣的改變，傳統(tǒng)商場的客流量受到嚴重沖擊。消費者越來越傾向于線上購物，享受便捷、高效的購物體驗。此外，消費者對購物環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)和服務水平的要求也在不斷提高，部分商場因無法滿足這些需求而被市場淘汰。

經(jīng)營成本上升

租金、人力、物流等經(jīng)營成本的持續(xù)上升給商場運營帶來了巨大壓力。部分商場因無法承擔高昂的經(jīng)營成本而陷入困境，如合肥大摩廣場因開發(fā)商資金鏈斷裂、拖欠工程款等問題導致商場經(jīng)營慘淡，最終破產(chǎn)清算。

采用的策略/方法

精準定位與差異化競爭

面對商業(yè)供給過剩和消費習慣改變的挑戰(zhàn)，部分商場開始尋求精準定位和差異化競爭策略。如北京朝陽大悅城在永旺百貨撤場后，迅速調(diào)整策略，將目標客群鎖定在25-35歲的年輕消費者，并圍繞“青年生活方式”重構(gòu)業(yè)態(tài)，成功轉(zhuǎn)型為“青年引力地”。

藝術(shù)與商業(yè)融合

上海K11則通過“藝術(shù)+商業(yè)”的融合模式，打造沉浸式體驗，成功擺脫了傳統(tǒng)百貨的同質(zhì)化競爭。商場內(nèi)設置垂直花園、環(huán)保主題區(qū)，并引入莫奈、草間彌生等國際藝術(shù)展，吸引高凈值客群，成為全球藝術(shù)商業(yè)的標桿。

社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型

成都凱德廣場·金牛在沃爾瑪撤場后，聚焦社區(qū)需求，轉(zhuǎn)型為“社區(qū)型品質(zhì)生活中心”。分拆大賣場空間，引入多元業(yè)態(tài)，如社區(qū)超市、兒童教育、健身中心等，強化親子業(yè)態(tài)，吸引家庭客群，成功實現(xiàn)了商場的轉(zhuǎn)型升級。

實施過程與細節(jié)

在實施精準定位與差異化競爭策略時，北京朝陽大悅城團隊進行了深入的市場調(diào)研，分析了周邊消費者的年齡結(jié)構(gòu)、消費習慣和需求偏好，進而確定了以年輕消費者為核心客群的定位。在業(yè)態(tài)重構(gòu)方面，商場引入了POP MART、喜茶、超級猩猩等新興品牌，打造了“悅界”“拾間”等特色主題區(qū)，增強了互動體驗。 上海K11則通過與藝術(shù)機構(gòu)的合作，將藝術(shù)展覽常態(tài)化，為消費者提供了豐富的文化體驗。同時，商場內(nèi)設置的垂直花園和環(huán)保主題區(qū)也增強了消費者的體驗感，形成了差異化的競爭優(yōu)勢。 成都凱德廣場·金牛在轉(zhuǎn)型過程中，充分考慮了周邊居民的需求，將原沃爾瑪區(qū)域分割為多個小業(yè)態(tài)，如社區(qū)超市、兒童教育、健身中心等，滿足了居民多樣化的生活需求。此外，商場還通過舉辦社區(qū)活動、提供便民服務等措施，增強了與周邊居民的粘性。

結(jié)果與成效評估

北京朝陽大悅城轉(zhuǎn)型后，年客流量突破2500萬人次，銷售額增長20%，租金收益大幅提升，成為北京商業(yè)地產(chǎn)的標桿案例。上海K11的轉(zhuǎn)型也取得了顯著成效，坪效遠超同行，成為全球藝術(shù)商業(yè)的標桿。成都凱德廣場·金牛轉(zhuǎn)型后，日均客流恢復并增長15%，周邊居民復購率提升40%。

經(jīng)驗總結(jié)與啟示

1. 精準定位與差異化競爭：商場應根據(jù)周邊消費者的需求和偏好進行精準定位，避免同質(zhì)化競爭。通過引入新興品牌、打造特色主題區(qū)等措施，增強互動體驗，提升商場吸引力。
2. 藝術(shù)與商業(yè)融合：將藝術(shù)展覽、文化IP等元素融入商場，提升商場的文化附加值和視覺吸引力。通過打造沉浸式體驗，滿足消費者對高品質(zhì)生活的追求。
3. 社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型：針對社區(qū)型商場，應聚焦周邊居民需求，提供多元化、便利化的服務。通過分拆大賣場空間、引入多元業(yè)態(tài)等措施，滿足居民多樣化的生活需求，增強與居民的粘性。
4. 靈活應對市場變化：商場應密切關(guān)注市場動態(tài)和消費者需求變化，及時調(diào)整經(jīng)營策略。通過短租+快閃店過渡、分拆大面積為小店鋪等措施，快速填補空置面積，降低招商難度。

   Q&A

   Q1：商場被棄的主要原因是什么？ A1：商場被棄的主要原因包括商業(yè)供給過剩、消費習慣改變和經(jīng)營成本上升等。這些因素導致部分商場難以維持正常運營，逐漸被市場淘汰。 Q2：商場轉(zhuǎn)型的成功案例有哪些？ A2：商場轉(zhuǎn)型的成功案例包括北京朝陽大悅城的精準定位與差異化競爭策略、上海K11的藝術(shù)與商業(yè)融合模式以及成都凱德廣場·金牛的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型等。這些案例通過創(chuàng)新的經(jīng)營理念和策略，成功實現(xiàn)了商場的轉(zhuǎn)型升級。 通過以上分析，我們可以看到，越來越多的商場開始被市場拋棄，但這也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供了契機。只有緊跟市場趨勢，不斷創(chuàng)新經(jīng)營理念和策略，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。