案例背景

近年來，廣州房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。盡管成交量在表面上保持平穩(wěn)，但價(jià)格卻大幅下跌，議價(jià)空間不斷擴(kuò)大，庫存積壓問題日益嚴(yán)重。這一背景迫使廣州政府加速松綁限購政策，以激活市場需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。

面臨的挑戰(zhàn)/問題

成交量與價(jià)格的矛盾

廣州新房和二手房成交量同比有所提升，但價(jià)格卻大幅下跌。例如，二手網(wǎng)簽均價(jià)一年下滑超過12%，議價(jià)空間高達(dá)40%。這種成交量與價(jià)格之間的矛盾，掩蓋了市場真正的下行壓力。

庫存積壓與斷供風(fēng)險(xiǎn)

隨著價(jià)格下行，房東降價(jià)比例飆升，庫存積壓問題日益嚴(yán)重。高位購房的房東開始出現(xiàn)斷供案例，市場穩(wěn)定性受到威脅。截至2025年4月，廣州二手市場掛牌房源量接近歷史高位，但掛牌價(jià)卻降至冰點(diǎn)。

采用的策略/方法

全面取消限購政策

2024年9月30日起，廣州全面取消居民家庭在本市購買住房的各項(xiàng)限購政策，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。此舉標(biāo)志著廣州長達(dá)15年的樓市限購政策正式終結(jié)。

取消限售與限價(jià)政策

早在2024年5月，廣州已宣布取消2年限售政策。盡管限價(jià)政策未正式發(fā)文取消，但實(shí)際執(zhí)行中已不再設(shè)定官方指導(dǎo)價(jià)。開發(fā)商仍需向有關(guān)部門進(jìn)行價(jià)格備案，但官方不再提供指導(dǎo)價(jià)。

降低貸款首付比例和利率

廣州目前首套及二套商貸首付比例均為15%，商貸首套利率普遍為3%，公積金利率為2.6%。房貸首付比例及利率均處于較低水平，進(jìn)一步降低了購房門檻。

推進(jìn)城中村及老舊小區(qū)改造

廣州計(jì)劃推進(jìn)城中村及老舊小區(qū)改造，2025年計(jì)劃新開工老舊小區(qū)改造超150個(gè)，更新住宅老舊電梯超9000臺(tái)，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元。此舉旨在優(yōu)化住房供給，滿足不同層次住房需求。

實(shí)施過程與細(xì)節(jié)

政策制定與發(fā)布

廣州市政府通過一系列政策文件，逐步取消限購、限售、限價(jià)政策。同時(shí)，降低貸款首付比例和利率，優(yōu)化住房公積金使用政策，支持繳存人提取住房公積金支付購房首付款。

市場反應(yīng)與調(diào)整

政策調(diào)整后，廣州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定波動(dòng)。部分購房者利用政策利好入市，但整體市場仍面臨較大下行壓力。政府繼續(xù)通過城中村改造、老舊小區(qū)更新等措施，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

結(jié)果與成效評(píng)估

成交量短期回升

政策調(diào)整后，廣州新房和二手房成交量出現(xiàn)短期回升。然而，隨著市場逐步消化政策利好，成交量再次趨于平穩(wěn)。

價(jià)格下行壓力依然存在

盡管政策調(diào)整試圖穩(wěn)定市場價(jià)格，但下行壓力依然存在。部分區(qū)域房價(jià)繼續(xù)下跌，議價(jià)空間仍然較大。

庫存積壓問題緩解有限

政策調(diào)整后，庫存積壓問題得到一定緩解，但整體庫存量仍然較高。政府需繼續(xù)通過城中村改造等措施，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，滿足市場需求。

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與啟示

政策調(diào)整需因地制宜

廣州取消限購政策的經(jīng)驗(yàn)表明，政策調(diào)整需因地制宜，根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整。不同城市在政策表現(xiàn)和寬松形式上存在差異，應(yīng)立足于市場形勢的差異而制定相應(yīng)政策。

多元化手段激活需求

廣州在取消限購政策的同時(shí)，還通過降低貸款首付比例和利率、優(yōu)化住房公積金使用政策、推進(jìn)城中村及老舊小區(qū)改造等多元化手段激活市場需求。這些措施共同作用下，有助于緩解市場下行壓力。

加強(qiáng)市場監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范

在政策調(diào)整過程中，政府應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管，防范市場風(fēng)險(xiǎn)。例如，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度等措施，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

推廣與啟示

廣州取消限購政策的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其他一線城市具有一定的借鑒意義。在面對(duì)房地產(chǎn)市場下行壓力時(shí)，政府可靈活調(diào)整政策，通過多元化手段激活市場需求。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 本研究分析了廣州取消限購政策的背景、面臨的挑戰(zhàn)、采用的策略及其實(shí)施效果。通過深入研究，我們發(fā)現(xiàn)政策調(diào)整需因地制宜，多元化手段激活需求是緩解市場下行壓力的有效途徑。同時(shí)，政府應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展。