案例背景

在樓市下行的背景下，爛尾樓問題日益凸顯，成為眾多購(gòu)房者面臨的困境。爛尾樓業(yè)主不僅失去了對(duì)未來(lái)安居的期望，還背上了銀行的債務(wù)負(fù)擔(dān)，且往往難以通過(guò)法律途徑獲得有效救濟(jì)。近日，江蘇連云港市中級(jí)人民法院發(fā)布的一起判決，為爛尾樓業(yè)主提供了重要的法律支持。

面臨的挑戰(zhàn)/問題

1. 法律救濟(jì)困難

爛尾樓業(yè)主在尋求法律救濟(jì)時(shí)，往往面臨立案難、執(zhí)行難等問題。部分地區(qū)的法院在“保交樓”政策的影響下，甚至?xí)霈F(xiàn)不予立案的情況，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益難以得到有效保障。

2. 合同解除與貸款責(zé)任

在商品房預(yù)售制度下，購(gòu)房者通常簽署兩份合同：一份是與開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合同》。一旦樓盤爛尾，購(gòu)房者需要同時(shí)解除這兩份合同。然而，以往的判決中，一些法院將購(gòu)房與貸款視為兩個(gè)獨(dú)立合同，一方面判決開發(fā)商退房，另一方面又判決購(gòu)房者繼續(xù)還貸，導(dǎo)致購(gòu)房者陷入兩難境地。

采用的策略/方法

法律依據(jù)

本案的關(guān)鍵在于法院引用了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，該條款規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！边@一法律依據(jù)為購(gòu)房者解除貸款合同提供了有力支持。

實(shí)施過(guò)程與細(xì)節(jié)

1. 案件經(jīng)過(guò)

2020年11月，柏某、楊某娟與連云港某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買該公司開發(fā)的房屋。同時(shí)，楊某娟作為借款人，柏某與開發(fā)商作為共同保證人，與銀行簽訂貸款合同。后因開發(fā)商遲遲未交付房屋，柏某與楊某娟訴至法院，要求解除購(gòu)房合同并返還已支付的首付款及已償還的貸款本息。法院予以支持，并判令開發(fā)商承擔(dān)后續(xù)剩余貸款本息。

2. 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

• 首次起訴：柏某與楊某娟要求解除購(gòu)房合同并返還已支付款項(xiàng)，法院予以支持。
• 貸款責(zé)任轉(zhuǎn)移：雙方口頭約定由開發(fā)商繼續(xù)償還剩余貸款，但開發(fā)商未履行，購(gòu)房者被迫代為償還后再次訴至法院。
• 法院判決：法院依據(jù)相關(guān)法律條款，解除貸款合同，并判令開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款本息。

  結(jié)果與成效評(píng)估

  1. 法律效果

  本案的判決結(jié)果不僅支持了購(gòu)房者的訴求，還明確引用了相關(guān)法律條款，為類似案件的審判提供了重要參考。這一判決有助于打破以往購(gòu)房者退房后仍需承擔(dān)貸款償還責(zé)任的慣例，避免了購(gòu)房者既未取得房屋又需承擔(dān)貸款償還責(zé)任的不公平現(xiàn)象。

  2. 社會(huì)效果

  本案的判決結(jié)果在社會(huì)上引起了廣泛關(guān)注和熱議，被不少法律界人士認(rèn)為是貫徹了“誰(shuí)違約誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的原則。這一判決有助于增強(qiáng)購(gòu)房者的法律信心，提高其對(duì)法律救濟(jì)途徑的信任度，同時(shí)也有助于鞭策開發(fā)商加強(qiáng)項(xiàng)目管理，確保按時(shí)交付房屋。

  經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與啟示

  1. 法律依據(jù)的重要性

  本案的成功在于法院正確引用了相關(guān)法律條款，為購(gòu)房者提供了有力的法律支持。這啟示我們?cè)谔幚眍愃瓢讣r(shí)，應(yīng)深入挖掘法律依據(jù)，確保判決的合法性和合理性。

  2. 保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的必要性

  爛尾樓問題不僅關(guān)系到購(gòu)房者的切身利益，還關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本案的判決結(jié)果體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)，這不僅是法律的要求，也是社會(huì)公正的體現(xiàn)。在處理類似案件時(shí)，應(yīng)充分考慮購(gòu)房者的合法權(quán)益，確保其得到應(yīng)有的救濟(jì)。

  

  3. 加強(qiáng)司法實(shí)踐的創(chuàng)新性

  本案的判決結(jié)果在司法實(shí)踐上具有創(chuàng)新性，為類似案件的審判提供了新的思路和方向。這啟示我們?cè)谔幚眍愃瓢讣r(shí)，應(yīng)敢于創(chuàng)新，勇于探索新的解決途徑和方法。

  可推廣的啟示

  本案的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)于處理類似爛尾樓業(yè)主退房退款案件具有重要的借鑒意義。一方面，法院應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律條款的研究和應(yīng)用，確保判決的合法性和合理性；另一方面，政府和社會(huì)各界也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)爛尾樓問題的關(guān)注和治理，從源頭上減少類似糾紛的發(fā)生。

  Q&A（常見問答）

  Q1：爛尾樓業(yè)主如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？ A1：爛尾樓業(yè)主可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，如起訴開發(fā)商要求解除合同并返還已支付款項(xiàng)。在處理過(guò)程中，應(yīng)充分收集證據(jù)并尋求專業(yè)法律支持。 Q2：法院判決在爛尾樓問題中起到什么作用？ A2：法院判決在爛尾樓問題中起到至關(guān)重要的作用。一方面，法院可以依據(jù)相關(guān)法律條款支持購(gòu)房者的訴求；另一方面，法院的判決結(jié)果也具有示范意義，有助于推動(dòng)類似案件的公正處理。 本文通過(guò)分析江蘇連云港市中級(jí)人民法院的一起典型案例，詳細(xì)闡述了爛尾樓業(yè)主退房退款的法律糾紛及法院判決的重要作用。研究發(fā)現(xiàn)，法院遵循“誰(shuí)違約誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的原則，為爛尾樓業(yè)主提供了有效的法律救濟(jì)途徑。這一成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)于處理類似案件具有重要的借鑒意義。