當(dāng)前趨勢分析

城投拿地占比逐年攀升，但開發(fā)效率低

近年來，城投公司在土地市場的角色日益凸顯，尤其在三四線城市，幾乎成為土地市場的主要買家。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年以來城投拿地的占比一直處于高位，2024年更是高達(dá)64%，達(dá)到了近五年的高點。然而，與拿地?zé)崆楦邼q形成鮮明對比的是，城投公司的開發(fā)效率卻普遍偏低。從2021年至2024年，重點30城城投拿地項目的開工率逐年下滑，2024年更是降至8.5%，遠(yuǎn)低于其他類型企業(yè)。

土地庫存積壓，盈利壓力增大

由于開發(fā)意愿低、開發(fā)周期長，城投公司手中的土地庫存不斷積壓。截至2025年第一季度，城投自2021年以來所拿土地待開發(fā)建面積累約3.6億平方米，待開發(fā)地塊數(shù)量超4200宗。這些閑置土地不僅占用了大量資金，還增加了城投公司的盈利壓力。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的背景下，城投項目的溢價率普遍偏低，盈利空間被進一步壓縮。

政策引導(dǎo)與市場化合作并舉

面對土地庫存積壓的問題，多地政府開始出臺政策引導(dǎo)城投公司加快土地開發(fā)進度。例如，湖南、安徽等地將城投土地開發(fā)進度納入政績考核，明確“拿地三年內(nèi)未開工項目扣減下年度土地指標(biāo)”。同時，城投公司也在積極探索市場化合作路徑，通過引入社會資本、與專業(yè)機構(gòu)合作等方式，提升項目開發(fā)效率。

未來發(fā)展方向預(yù)測

專項債收儲成為重要途徑

隨著財政部明確允許專項債用于土地收儲，城投公司手中的閑置土地有望得到盤活。今年以來，各地土地收儲工作推進迅速，其中城投是此次土地收儲的主要對象。通過專項債收儲，不僅可以緩解城投公司的債務(wù)壓力，還能在一定程度上化解土地庫存壓力。然而，與城投的土地庫存相比，當(dāng)前的收儲規(guī)模仍然有限，未來仍有較大增長空間。

保租房市場迎來發(fā)展機遇

在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，保租房市場迎來發(fā)展機遇。城投公司憑借其土地資源和資金優(yōu)勢，紛紛布局保租房市場。通過開發(fā)運營的租賃社區(qū)，城投公司不僅可以盤活存量土地資產(chǎn)，還能獲得穩(wěn)定的租金收入。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度地方國企系品牌占到的租賃市場份額已經(jīng)提升到了15.12%。未來，隨著保租房市場的進一步發(fā)展，城投公司在該領(lǐng)域的布局也將不斷深化。

市場化合作成為常態(tài)

面對土地開發(fā)效率低下的問題，城投公司需要積極探索市場化合作路徑。通過與專業(yè)機構(gòu)合作、引入社會資本等方式，城投公司可以提升項目開發(fā)效率、降低開發(fā)成本。例如，浙江溫州某縣級城投與知名代建企業(yè)合作，成功盤活了多個存量土地項目。未來，市場化合作將成為城投公司盤活土地庫存的重要途徑之一。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型助力高效運營

在數(shù)字化轉(zhuǎn)型的大趨勢下，城投公司也需要積極擁抱新技術(shù)、新模式。通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型，城投公司可以實現(xiàn)土地資源的數(shù)字化管理、智能化決策和精細(xì)化運營。這不僅可以提升土地開發(fā)效率，還能降低運營成本、提高盈利能力。未來，數(shù)字化轉(zhuǎn)型將成為城投公司提升競爭力的關(guān)鍵要素之一。

影響因素分析

政策因素

政策因素是影響城投公司土地庫存盤活的關(guān)鍵因素之一。政府出臺的相關(guān)政策將直接影響城投公司的土地開發(fā)進度、融資成本和盈利模式等方面。因此，城投公司需要密切關(guān)注政策動態(tài)，及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)模式。

市場因素

市場因素也是影響城投公司土地庫存盤活的重要因素之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，市場需求不足、房價下行壓力較大等問題仍然存在。這將對城投公司的土地開發(fā)和銷售帶來一定挑戰(zhàn)。然而，隨著保租房市場的興起和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的推進，城投公司有望在新的市場環(huán)境中找到新的增長點。

自身因素

城投公司自身的資金實力、開發(fā)能力和管理水平等也是影響其土地庫存盤活的重要因素之一。資金實力雄厚的城投公司可以通過融資拓展、合作開發(fā)等方式加快土地開發(fā)進度；而開發(fā)能力強、管理水平高的城投公司則可以通過提升項目品質(zhì)、降低開發(fā)成本等方式提高盈利能力。

應(yīng)對建議

加強政策研究，把握政策機遇

城投公司應(yīng)加強對相關(guān)政策的研究和分析，準(zhǔn)確把握政策導(dǎo)向和市場趨勢。通過積極參與政策制定和爭取政策支持等方式，為土地庫存盤活創(chuàng)造有利條件。

探索多元化融資方式，降低融資成本

城投公司應(yīng)積極探索多元化融資方式，包括專項債、銀行貸款、股權(quán)融資等，以降低融資成本、提高資金使用效率。同時，還可以通過引入社會資本、與專業(yè)機構(gòu)合作等方式拓寬融資渠道。

加強項目開發(fā)管理，提升開發(fā)效率

城投公司應(yīng)加強對項目開發(fā)的管理和協(xié)調(diào)，確保項目按時開工、按時竣工。通過優(yōu)化開發(fā)流程、提升開發(fā)能力等方式提高開發(fā)效率；同時還可以通過與市場化企業(yè)合作等方式引入先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)手段。

布局保租房市場，拓展新的增長點

城投公司應(yīng)積極布局保租房市場，通過開發(fā)運營的租賃社區(qū)獲得穩(wěn)定的租金收入。同時還可以通過與專業(yè)化運營機構(gòu)合作等方式提升項目品質(zhì)和運營效率；從而在新的市場環(huán)境中找到新的增長點。

推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升競爭力

城投公司應(yīng)積極推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型工作，通過數(shù)字化管理、智能化決策和精細(xì)化運營等方式提升競爭力。同時還可以通過引入新技術(shù)、新模式等方式創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式；以滿足市場需求和提升客戶滿意度。

Q&A（常見問答）

Q1：城投公司如何平衡土地開發(fā)與債務(wù)壓力？ A1：城投公司可以通過多元化融資方式降低融資成本；同時加強對項目開發(fā)的管理和協(xié)調(diào)，提高開發(fā)效率以降低資金占用時間；還可以通過布局保租房市場等方式拓展新的增長點以增加收入來源；從而平衡土地開發(fā)與債務(wù)壓力。 Q2：城投公司如何提升項目開發(fā)能力？ A2：城投公司可以通過與專業(yè)機構(gòu)合作、引入市場化企業(yè)等方式引入先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)手段；同時加強內(nèi)部培訓(xùn)和團隊建設(shè)以提高員工的專業(yè)素質(zhì)和工作能力；還可以通過優(yōu)化開發(fā)流程和創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式等方式提升項目開發(fā)能力。